PRAWO CYWILNE: Przedłużenie umów najmu, ograniczenia w wypowiadaniu, przedłużenie terminów wypowiedzeń

Przedłużenie okresu trwania umów najmu lokali

Ustawa antykryzysowa wprowadza szczególne zasady przedłużenia okresu obowiązywania umów najmu lokali zawartych przed dniem 31 marca 2020 r., których czas trwania upływa przed dniem 30.06.2020 r. Zgodnie z przedmiotową ustawą umowy te mogą zostać przedłużone do dnia 30.06.2020 r. na podstawie jednostronnego oświadczenia najemcy, które to oświadczenie powinno być złożone najpóźniej w dniu upływu podstawowego czasu obowiązywania tej umowy. Ustawa określa katalog sytuacji, w których takie uprawnienie najemcy nie przysługuje, tj.:

  1. nie dotyczy najemców lokali mieszkalnych, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu; lub
  2. nie dotyczy najemców lokali, którzy w okresie obowiązywania umowy najmu (czyli zarówno przed datą wejścia w życie ustawy antykryzysowej, jak i później) używali tego lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywali obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub najemców, którzy wynajęli, podnajęli albo oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
  3. nie dotyczy najemców lokali, którzy byli w zwłoce z zapłatą: czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal, a przez niego pobieranych, w czasie: (i) co najmniej 6 miesięcy przed datą wejścia w życie ustawy antykryzysowej, lub (ii) jeżeli umowa najmu do czasu wejścia w życie ustawy antykryzysowej trwała krócej niż 6 miesięcy – przez ten czas, za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Ograniczenia wypowiadania umów najmu

Ustawa antykryzysowa wprowadza szczególną zasadę wyłączającą prawo wypowiadania najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. Ustawa wprowadza również wyjątki od tej zasady, to znaczy:

  1. umowę najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne można wypowiedzieć w związku z: (i) naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu, lub (ii) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal;
  2. umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć:
    • jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu, lub
    • z innych przyczyn niż zwłoka w zapłacie czynszu (tj. gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub niszczy lokal lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Przedłużenie terminów wypowiedzeń złożonych przed dniem wejścia w życie ustawy antykryzysowej

Ustawa antykryzysowa wprowadza uprawnienie dla najemcy do jednostronnego przedłużenia umów najmu, co do których przed wejściem w życie ustawy antykryzysowej (31.03.2020 r.) złożono oświadczenie o wypowiedzeniu, przy czym termin wypowiedzenia upływa przed dniem 30.06.2020 r. Zgodnie z przedmiotową ustawą umowy te mogą zostać przedłużone do dnia 30.06.2020 r. na podstawie jednostronnego oświadczenia najemcy, które to oświadczenie powinno być złożone najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia umowy. Ustawa antykryzysowa określa katalog sytuacji, w których takie uprawnienie najemcy nie przysługuje. Są to:

  1. sytuacje, w których umowa najmu jest wypowiadana na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (wszystkie opisane tam przypadki; również zwłoka w zapłacie czynszu), lub

sytuacje dotyczące najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.