COVID-19 a stosunek najmu

W oczekiwaniu na regulacje specustawy, w związku z epidemią COVID-19 powstają liczne zapytania dotyczące stosunków najmu i wpływu istniejącej epidemii na wzajemne prawa i obowiązki stron wynikające z zawartych umów najmu. W następstwie wydania Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (dalej: „Rozporządzenia”) doszło do czasowego ograniczenia funkcjonowania określonych instytucji i zakładów pracy, w tym w zakresie prowadzenia handlu detalicznego i prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Z punktu widzenia interesów najemcy pod rozwagę poddawane są okoliczności, czy ma on obowiązek płacić wynajmującemu czynsz najmu w pełnej wysokości, w sytuacji, w której dotychczasowe korzystanie z lokalu stało się niemożliwe lub znacznie utrudnione (ograniczone), względnie z uwagi na zastój gospodarczy związany z epidemią koronawirusa nie ma on środków na uiszczenie czynszu najmu wynajmującemu. Z kolei, mając na względzie interesy wynajmującego, istotne wydaje się ustalenie, czy i na jakiej podstawie może on żądać od najemcy uregulowania czynszu najmu, w sytuacji, w której oddał on rzecz najemcy do używania i nie ma wpływu na zmianę przepisów powszechnie obowiązującego prawa lub decyzje organów administracji rządowej.

Przy założeniu, że w umowie najmu strony nie uregulowały wzajemnych praw i obowiązków na wypadek zaistnienia siły wyższej, zastosowanie w tej kwestii znajdą regulacje Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”).

Odpowiedzialność wynajmującego za wady prawne rzeczy (przedmiotu najmu)

W następstwie wydania Rozporządzenia jedną z podstaw odpowiedzialności za wyłączenie lub ograniczenie możliwości korzystania przez najemcę z najmowanego lokalu mogą stanowić przepisy art. 556³ k.c. w zw. z art. 664 k.c. przewidujące odpowiedzialność wynajmującego za wady prawne lokalu.

Zgodnie z art. 556³ Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna). Należy przyjąć, że skoro decyzja właściwego organu, zakazująca przykładowo użytkowania lokalu, może być uznana za wadę prawną, to również i wydanie Rozporządzenia, ograniczającego sposób korzystania z rzeczy, może za taką wadę zostać uznane.

Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu z tytułu rękojmi, tak jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży. Wskazać należy, że odpowiedzialność wynajmującego za wady prawne to odpowiedzialność o charakterze obiektywnym, całkowicie oderwana od winy wynajmującego – oparta na zasadzie ryzyka. Dołożenie należytej staranności nie zwalnia wynajmującego z odpowiedzialności. Oczywiście zakres tej odpowiedzialności może być modyfikowany w umowie najmu (rozszerzony, zawężony, wyłączony), jednak na potrzeby niniejszej informacji prawnej opieramy się na regulacji kodeksowej.

Zgodnie z art. 644 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Z kolei zgodnie z § 2 tego artykułu, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Ustalenie, czy i w jakiej wysokości będzie w danym wypadku podstawa do obniżenia czynszu i za jaki okres, zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Odpowiedź na to pytanie zależy od tego:

• W jaki sposób został ustalony w umowie sposób korzystania z przedmiotu najmu? Wskazać bowiem należy, że aby możliwe było zakwalifikowanie ograniczenia lub braku możliwości korzystania z najmowanego lokalu na skutek wydania Rozporządzenia – jako wady prawnej, konieczne jest istnienie w umowie określonego rodzaju działalności, na który lokal miał być wykorzystany. Samo zastrzeżenie, że lokal miał być użytkowany na cele prowadzonej działalności gospodarczej, bez dalszego doprecyzowania, może okazać się niewystarczające do żądania obniżenia czynszu.
• Czy doszło do całkowitego czy też częściowego pozbawienia najemcy możliwości korzystania z lokalu zgodnie z celem określonym w umowie? W odniesieniu do lokali gastronomicznych, w przypadku których istnieje możliwość wydawania posiłków na wynos, przy istniejącym zakazie wydawania posiłków w lokalu, również istnieje potencjalna możliwość żądania obniżenia czynszu. Niemniej jednak, przy ustalaniu kwoty, o jaką obniżenie powinno nastąpić, powinno brać się pod uwagę okoliczność, że w jakimś zakresie najemca nadal korzysta z lokalu (przygotowuje w nim posiłki, przechowuje rzeczy, prowadzi działalność gospodarczą), zatem nie ma podstawy do całkowitego wyłączenia obowiązku zapłaty czynszu najmu. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w doktrynie prawniczej obniżenie czynszu jest odpowiednie, jeżeli przy uwzględnieniu czasu trwania wady i zmniejszonej w jej wyniku użyteczności rzeczy przywraca ekwiwalentność świadczeń stron (zob. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II. Opublikowano: WKP 2017).

Wyjaśniamy również, że obniżenie czynszu nie przysługuje najemcy z mocy prawa. Ostatecznie z żądaniem takim musi on wystąpić do sądu, który orzeknie o skali obniżki, jeżeli wynajmujący nie zgadza się na żądanie najemcy. Najemca może wystąpić z powództwem o ustalenie, a także o świadczenie w przypadku, gdy domaga się zwrotu zapłaconego czynszu za czas występowania wady. Zapłata czynszu przed usunięciem wady nie oznacza zrzeczenia się roszczenia przez najemcę. Roszczenie najemcy o zwrot nadpłaconego wskutek pojawienia się wad czynszu przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.).

W dalszej kolejności należy przejść do analizy art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, który daje podstawę najemcy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w następstwie powstania wady. Zgodnie z art. 664 § 2 k.c., jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ustalenie, czy w danym przypadku będzie istniała podstawa do skorzystania przez najemcę z prawa do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, na podstawie art. 664 § 2 k.c. – również zależy od okoliczności konkretnego przypadku, w tym od tego, jak w umowie został określony rodzaj działalności, na którą lokal miał być wykorzystywany.

Wskazać należy, że Rozporządzenie i wynikające z niego konsekwencje dla prowadzenia działalności gospodarczej w najmowanych lokalach mają charakter czasowy, a nie stały. Przyjmuje się, że przepis art. 664 § 2 k.c., w zakresie, w jakim posługuje się pojęciem „wad, które usunąć się nie dadzą”, dotyczy jednak wad o charakterze trwałym i obiektywnym. Dla oceny, czy w danym przypadku będziemy mieli do czynienia z wadą o charakterze trwałym, niewątpliwie znaczenie będzie miał również okres obowiązywania danej umowy najmu. W perspektywie umów zawieranych na okres 5, 10 lub więcej lat, nie sposób uznać za trwałe uniemożliwienie używania rzeczy zgodnie z umową, dające podstawę do rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, sytuację, w której najemca jest pozbawiony możliwości korzystania z lokalu przykładowo przez dwa tygodnie w perspektywie wielu lat obowiązywania umowy. Przyjęcie takiego stanowiska i przyznanie najemcy prawa do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym powodowałoby nieuzasadnione rozszerzenie odpowiedzialności wynajmującego.

Niemniej jednak, w przypadku, jeżeli zostanie uznane, że doszło do ziszczenia się wskazanych w powyższym artykule przesłanek, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym bez potrzeby uprzedniego zawiadamiania wynajmującego, a ponadto nie ma obowiązku uiszczania czynszu za okres występowania tej wady.

Nie można jednak pozostać obojętnym na poglądy, z których można wyprowadzić wniosek, że wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za brak możliwości korzystania przez najemcę z najmowanego lokalu na skutek wydania Rozporządzenia – jak za wady prawne. Sąd Apelacyjny w Krakowie, w wyroku z dnia 23 maja 2014 r. (sygn. akt: I ACa 390/14, LEX nr 1621129) uznał, iż: za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś, co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 k.c. jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego. Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 § 1 k.c. prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić (…).

Niemożliwość świadczenia – częściowa lub całkowita – i jego konsekwencje dla stosunku najmu.

W następstwie wydania Rozporządzenia, w zakresie istniejących stosunków najmu, można mówić również o niemożliwości świadczenia na zasadach określonych w art. 495 k.c.

Zgodnie z treścią art. 495 k.c., jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (par. 1). Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe (par. 2). Wprawdzie w doktrynie prawniczej występują stanowiska, że przepis ten nie znajduje zastosowania do świadczeń okresowych i ciągłych, a do takich niewątpliwie możemy zaliczyć stosunek najmu, niemniej jednak występują również poglądy przeciwne.

Przyjmując za dopuszczalne stosowanie art. 495 k.c. do stosunku najmu, jako zobowiązania o charakterze ciągłym, wskazać należy, że według przeważającego w doktrynie poglądu, przyjmowanego także w judykaturze Sądu Najwyższego, niemożliwość świadczenia obejmuje sytuacje, gdy po powstaniu zobowiązania zaistnieje stan zupełnej, trwałej i obiektywnej niemożności zachowania się dłużnika w sposób wynikający z treści zobowiązania. Zupełność tego stanu oznacza niemożność zaspokojenia wierzyciela w jakikolwiek sposób, trwałość zaś oznacza niezmienność w czasie wchodzącym w rachubę z punktu widzenia interesu wierzyciela, względnie z uwagi na naturę zobowiązania. Niemożliwość świadczenia ma obiektywny charakter, który wyraża się w tym, że nie tylko dłużnik, ale także każda inna osoba nie jest w stanie zachować się w sposób zgodny z treścią zobowiązania, ponieważ z przyczyn o charakterze powszechnym lub dotyczących sytuacji dłużnika świadczenie jest niewykonalne (tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 listopada 2013 r. sygn. akt: V CSK 500/12, LEX nr 1425057).

W kontekście powyższego, jeżeli przyjmiemy, że na skutek epidemii COVID-19 świadczenie wzajemne wynajmującego, obejmujące oddanie najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony (art. 659 § 1 k.c.) oraz utrzymywanie jej w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu (art. 662 § 1 k.c.) stało się niemożliwe, a z wiadomych względów wydanie Rozporządzenia nie stanowi okoliczności, za którą którakolwiek ze stron miałaby ponosić odpowiedzialność, to należy przyjąć, że wynajmujący nie może skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego najemcy w postaci zapłaty czynszu. Podobnie przyjął Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r. (sygn. akt: I Aca 931/17, LEZ nr 2461458), na kanwie sprawy, w której doszło do pożaru w przedmiocie najmu: jeżeli świadczenie wynajmującego określone w art. 659 § 1 i art. 662 § 1 k.c. stało się niemożliwe do spełnienia na skutek zdarzenia losowego, tj. pożaru, za którego powstanie nie przypisano odpowiedzialności którejkolwiek ze stron, to zgodnie z art. 495 § 1 i 2 k.c. wynajmujący nie może się skutecznie domagać świadczenia wzajemnego najemcy w postaci zapłaty czynszu.

Warto jednak wskazać, że skutek w postaci braku uprawnienia do żądania czynszu najmu nastąpi z chwilą, w której świadczenie stało się niemożliwe i tylko wówczas, gdy świadczenie wynajmującego będziemy mogli zakwalifikować jako „niemożliwe”. O tym, czy w odniesieniu do konkretnego stosunku najmu będziemy mogli mówić z następczą niemożliwością świadczenia wynajmującego, od tego zależą okoliczności konkretnego przypadku. Mając na względzie powołane powyżej w orzeczeniu Sądu Najwyższego przesłanki zakwalifikowania świadczenia jako niemożliwego, obejmujące zupełność, trwałość i obiektywny charakter, należy uznać, że:

1. Wątpliwe będzie uznanie, że wynajmujący nie może domagać się od najemcy zapłaty czynszu, mając na względzie czasowy charakter trwania ograniczenia (Rozporządzenie ma charakter okresowy) – nie mamy bowiem do czynienia z trwałą niemożliwością świadczenia.
2. Wątpliwe będzie uznanie spełnienia przesłanki „zupełności” w sytuacji, w której w jakimś stopniu najemca będzie mógł korzystać z lokalu, w celu prowadzenia w nim działalności. Tutaj również ocena będzie przeprowadzana przez pryzmat oznaczonego w umowie sposobu wykorzystywania lokalu przez najemcę.
3. Nie jest następczą niemożliwością świadczenia niemożliwość gospodarcza, a zatem sytuacja, w której spełnienie świadczenia jest, co prawda, możliwe, ale wiązałoby się z koniecznością poniesienia przez dłużnika niewspółmiernych lub też nieracjonalnych kosztów (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 9, Warszawa 2019). Najemca nie może zatem skutecznie powoływać się na niemożliwość swojego świadczenia względem wynajmującego z tytułu czynszu najmu, chociażby z tego względu, że w następstwie epidemii został on pozbawiony możliwości zarobkowych, w związku z zamknięciem lokalu, w którym prowadził działalność gospodarczą.

W dalszej kolejności wskazujemy, że jeżeli doszłoby do uznania, że świadczenie wynajmującego stało się niemożliwe tylko częściowo, a więc zakładając, że w jakiejś części lub zakresie najemca może korzystać z przedmiotu najmu zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem, wówczas prawo do żądania czynszu najmu przez wynajmującego wygasa tylko w odpowiedniej części (art. 495 § 2 Kodeksu cywilnego). Stosownie do treści art. 495 § 2 zdanie drugie, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla najemcy znaczenia, ze względu na właściwość zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez najemcę cel umowy, wiadomy wynajmującemu, najemca może odstąpić od umowy najmu. Również i w tym przypadku najpierw należałoby wykazać, że doszło do ziszczenia się przesłanek „niemożliwości świadczenia” – a więc ziszczenia się zdarzenia o charakterze zupełnym, trwałym i obiektywnym. W dalszej części, dla ustalenia podstaw do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy z tej przyczyny, należałoby również ustalić wpływ przepisów Rozporządzenia na ustalony w umowie cel i sposób korzystania z przedmiotu najmu. Kwestia ta wymaga analizy konkretnych zapisów umowy.

Oczywiście rozwiązania te znajdą zastosowanie wówczas, gdy strony w umowie nie postanowiły inaczej. Przepis art. 495 k.c. ma charakter dyspozytywny, a zatem strony umowy mogą inaczej ustalić kwestie nim uregulowane w zawartej umowie najmu.

Jednocześnie odstąpienie to nastąpi ze skutkiem na przyszłość (ex tunc). Spełnione świadczenia czynszu najmu będą miały podstawę prawną, o ile dotyczyć będą okresu sprzed nastąpienia niemożliwości świadczenia. W następstwie skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy przez najemcę stosunki prawne najmu pozostaną ważne za okres wcześniejszy, zatem po stronie najemcy nie powstanie uprawnienie do żądania zwrotu uiszczonego czynszu najmu za poprzednie okresy, sprzed powstania niemożliwości świadczenia. Z kolei nadpłacony czynsz najmu (np. przy płatności z góry) utraci z chwilą wejścia omawianego prawa swoją podstawę prawną i stanie się świadczeniem nienależnym (M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626, wyd. 2, Warszawa 2019).

W przypadku, w którym dojdzie zarówno do ziszczenia się przesłanek wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jak i do odstąpienia od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c. – najemcy służy wybór między wypowiedzeniem umowy ze skutkiem natychmiastowym a odstąpieniem od umowy ze skutkiem na przyszłość (ex nunc).

Klauzula rebus sic stantibus – jako próba wyjścia z sytuacji

Kodeks cywilny przewiduje też klauzulę rebus sic stantibus (art. 357¹ § 1 k.c.), której stosowanie jest niezależne od jej zastrzeżenia w umowie, a którą możemy zastosować również do istniejących stosunków najmu. Zgodnie z treścią tej klauzuli sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy – jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. Niewątpliwie fakt wystąpienia epidemii COVID-19, może być rozważany w kategorii okoliczności powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków umownych.