Zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej stanowiącej nieruchomość wspólną zabudowaną budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali

Zakaz żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej w okresie trwania odrębnej własności lokalu

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.), zwanej dalej „u.w.l.”, w przypadku wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi tego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Jednocześnie, zgodnie z powyższym przepisem, nie można żądać zniesienia współwłasności takiej nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną, o której mowa powyżej, zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Biorąc pod uwagę treść powyższych przepisów, należy wskazać, że w zakresie, w jakim zastosowanie znajduje zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z prawem własności lokalu, mamy do czynienia z tzw. współwłasnością przymusową. Powyższa regulacja stanowi zatem wyjątek od ogólnej zasady wyrażonej w art. 210 § 1 k.c., zakładającej, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności.

Zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, o którym mowa powyżej, nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Wyjątki odnoszące się do analogicznej zasady wyrażonej w już nieobowiązującym art. 136 k.c., który przewidywał zakaz żądania zniesienia współwłasności nieruchomości przez okres trwania odrębnej własności lokali i który został uchylony (uwzględniając jego kolejne zmiany) w związku z wejściem w życie ustawy o własności lokali, przez długi czas formułowało orzecznictwo. W uchwale z dnia 10 marca 1971 r. (sygn. akt III CZP 2/71) Sąd Najwyższy wskazał, że przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali mieszkalnych (art. 136 § 2 zd. drugie k.c.), nie wyłącza możliwości wydzielenia z tej nieruchomości odrębnej działki gruntu nie związanego z korzystaniem z domu i zniesienia współwłasności tak wydzielonej działki. W powyższej uchwale Sąd Najwyższy dopuścił więc możliwość wydzielenia z nieruchomości wspólnej części gruntu (niebędącej częścią niezbędną do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokalu) i zniesienia jej współwłasności.

W ślad za powyższym orzeczeniem podążyły później przepisy prawne. Przepis art. 5 u.w.l. (w jego pierwotnym brzmieniu) przewidywał, że jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Aktualnie obowiązujący przepis art. 5 ust. 1 u.w.l. przewiduje natomiast, że w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa powyżej, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie powyższego przepisu, na potrzeby zniesienia współwłasności gruntu składającego się na nieruchomość wspólną, potwierdził Sąd Najwyższy m.in. w postanowieniu z dnia 9 lipca 1999 r. ( sygn. akt III CKN 287/98), w którym wskazał, że przepis art. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) dopuszcza – w przewidzianej w nim sytuacji – możliwość częściowego zniesienia współwłasności, ale wyłącznie gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej i to tylko tej części gruntu wspólnego, która nie jest niezbędna do korzystania z budynku. (…) Według brzmienia art. 5 ustawy podziałem można objąć tylko grunt „zbędny” przez jego oddalenie od gruntu pozostałego, wskutek czego wydzielona nieruchomość gruntowa staje się przedmiotem zwykłej współwłasności, już nie przymusowej. W konsekwencji zasadny staje się wniosek, że współwłasnością przymusową objęty jest wyłącznie grunt niezbędny do korzystania z posadowionego na nim budynku.

Podział nieruchomości wspólnej w okresie trwania odrębnej własności lokalu i możliwość zniesienia współwłasności wydzielonej nieruchomości

Przeprowadzenie podziału określonego w art. 5 ust. 1 u.w.l. jest dopuszczalne, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem jest większa niż powierzchnia działki budowlanej w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z tego budynku. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 ust. 3a) ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W praktyce ustalenie powierzchni działki budowlanej niezbędnej do korzystania z posadowionego na niej budynku (w którym wyodrębniono własność lokali), wywołuje wiele problemów. Przepisy nie precyzują bowiem, które części nieruchomości wspólnej mają charakter niezbędny (np. czy taki charakter ma ta część nieruchomości, na której znajdują się miejsca do parkowania pojazdów należących do właścicieli poszczególnych lokali). W każdym natomiast przypadku ustalenie, jaka część nieruchomości wspólnej jest objęta współwłasnością przymusową (a w konsekwencji niemożliwej do podzielenia) powinna być ustalana indywidualnie z uwzględnieniem całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych danej sytuacji. Projektując podział nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 u.w.l., należy mieć również na uwadze odesłanie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi podział nieruchomości jest co do zasady dopuszczalny m.in. pod warunkiem, iż jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a projektowane działki będą posiadać dostęp do drogi publicznej.

Sposób podejmowania decyzji o podziale nieruchomości wspólnej nieobjętej współwłasnością przymusową przez właścicieli lokali określają przepisy u.w.l. Nieruchomość wydzielona zgodnie z art. 5 ust. 1 u.w.l. będzie stanowić odrębną nieruchomość, której współwłaścicielami będą właściciele nieruchomości lokalowych w tej samej proporcji, w jakiej są współwłaścicielami nieruchomości objętej współwłasnością przymusową. Biorąc pod uwagę, że udziały w prawie własności wydzielonej nieruchomości nie będą związane z własnością lokali, a wydzielona nieruchomość zostaje wyłączona z zakresu współwłasności przymusowej, następnie możliwe staje zniesienie jej współwłasności.

Podsumowanie

Podsumowując, na gruncie przepisów u.w.l. co do zasady nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z prawem własności lokalu przez okres, w którym trwa odrębna własność lokali. Zakaz, o którym mowa powyżej, nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Przepis art. 5 ust. 1 u.w.l. dopuszcza możliwość dokonania podziału nieruchomości wspólnej, a w jego wyniku możliwość zniesienia współwłasności gruntu pierwotnie wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej.