Umowa rezerwacyjna w świetle nowej ustawy deweloperskiej

Kupno mieszkania czy domu jednorodzinnego to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, w szczególności zakup dokonywany od dewelopera na tzw. rynku pierwotnym. Stąd też kupujący, często występujący w tej transakcji jako konsument, powinien już na samym początku kontaktów z deweloperem mieć świadomość przysługujących mu praw i obowiązków, w tym również w zakresie zawieranych umów rezerwacyjnych.

Dotychczasowe przepisy nie regulowały kwestii umów rezerwacyjnych, powszechnie zawieranych przy realizacji inwestycji deweloperskich. Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła jednak w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, w której jedną z kluczowych zmian jest uregulowanie zasad zawierania tych umów oraz ich treści. Więcej informacji w dalszej części artykułu.

Umowa rezerwacyjna — na czym polega?

Przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych zostały zawarte w art. 29–34 tzw. nowej ustawy deweloperskiej. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż umowa rezerwacyjna to umowa zawierana zasadniczo między deweloperem a osobą, która jest zainteresowana ofertą zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (rezerwującym). Na podstawie umowy rezerwacyjnej następuje czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez rezerwującego. Oczywiście podkreślić należy, iż w świetle obowiązujących przepisów nie ma obowiązku podpisywania tego typu umowy – jednak praktyka rynkowa wskazuje, iż często klienci, nie chcąc tracić możliwości zakupu nieruchomości, którą byli zainteresowani, podpisywali umowy rezerwacyjne, na których treść i warunki nie mieli praktycznie wpływu.

Zmiany w umowach rezerwacyjnych

Przepisy obowiązujące od 1 lipca 2022 r. wprost wskazują, co umowa rezerwacyjna powinna zawierać. Z istotnych kwestii należy wskazać, iż musi ona określać: cenę nieruchomości wybranej przez rezerwującego, wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została ustalona przez strony, oraz okres, na jaki nieruchomość jest wyłączona z oferty sprzedaży. Umowa rezerwacyjna powinna również zawierać podstawowe informacje techniczne, takie jak określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń czy usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.

Wprowadzenie powyższych zmian w istotny sposób zwiększyło bezpieczeństwo interesów rezerwujących – nowe przepisy określają maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu. Dodatkowo deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej prospekt informacyjny, a w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej ma obowiązek informować o zmianach w prospekcie lub jego załącznikach.

Podsumowanie

Wszystkie wprowadzone ustawą zmiany, w tym wymóg zawierania umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, w znaczący sposób zwiększają bezpieczeństwo konsumentów, pod względem zarówno prawnym, jak i finansowym.

Gwarancje ustawowe to jednak nie wszystko. Aby zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości, należy również pamiętać o czynnościach, które każdy nabywca powinien przeprowadzić we własnym zakresie – w tym przede wszystkim zweryfikować dewelopera, jego doświadczenie na rynku, referencje od dotychczasowych kupujących. O tym, co można i należy zweryfikować, planując inwestycję związaną z zakupem nieruchomości i dokonując wyboru dewelopera, szerzej piszemy w następnych artykułach.