Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej – nowy reżim szczególny na styku prawa cywilnego i prawa rolnego

Najważniejsze zmiany między projektem z 30 grudnia 2025 r. a projektem z 9 czerwca 2026 r. 

Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej z 9 czerwca 2026 r. utrzymuje zasadniczy kierunek projektu z 30 grudnia 2025 r.: wprowadzenie odrębnego reżimu dla dzierżawy gruntów rolnych, dotychczas opartej przede wszystkim na przepisach Kodeksu cywilnego. Czerwcowa wersja nie jest jednak wyłącznie korektą redakcyjną. Zmienia zakres zastosowania ustawy, porządkuje formę umowy, przebudowuje zasady przeniesienia praw i obowiązków dzierżawcy, wzmacnia ochronę dzierżawcy przy zbyciu nieruchomości oraz wyraźniej rozdziela reżim umów krótko- i długoterminowych. Zasadnicze pytanie dotyczy więc tego, czy projekt lepiej równoważy stabilność stosunku dzierżawy z bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami rolnymi. 

Definicja, wyłączenia i czas trwania umowy 

Projektowany art. 2 nadal odwołuje się do kodeksowych pojęć nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego. Nowością jest wskazanie, że oddanie przedmiotu dzierżawy następuje „przez czas oznaczony”. Ma to znaczenie systemowe, ponieważ art. 4 ust. 3 utrzymuje fikcję, że umowa zawarta na czas nieoznaczony, na czas dłuższy niż 30 lat, na czas aktywności zawodowej dzierżawcy albo na czas życia wydzierżawiającego lub dzierżawcy jest traktowana jako długoterminowa umowa zawarta na 30 lat. Projekt wzmacnia zatem terminowy charakter dzierżawy rolniczej, choć jednocześnie sztucznie przekształca stosunki faktycznie bezterminowe w terminowe. 

Istotnie rozszerzono katalog wyłączeń. Ustawa nie ma obejmować nie tylko nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, lecz także nieruchomości związanych z Centralnym Portem Komunikacyjnym, wydzierżawianych przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego oraz użytków rolnych o powierzchni nie większej niż 1 ha dzierżawionych od jednego wydzierżawiającego. Reżim projektowanej ustawy zostaje więc skierowany przede wszystkim do prywatnoprawnych i większych dzierżaw rolnych. 

Utrzymano podział na umowy krótkoterminowe, zawierane na czas nie dłuższy niż 8 lat, oraz długoterminowe, zawierane na czas dłuższy niż 8 lat i nie dłuższy niż 30 lat. Art. 3 ust. 2 nadal obejmuje też stosunki bez klasycznego czynszu, w których biorący nieruchomość do używania i pobierania pożytków ponosi podatki i inne ciężary. Przepis jest precyzyjniejszy niż poprzednio, ale nadal warto doprecyzować, że ciężary te powinny pełnić funkcję ekonomicznego ekwiwalentu czynszu, aby nie zacierać granicy między dzierżawą a użyczeniem. 

Forma umowy, protokół i czynsz 

Najważniejsza korekta techniczna dotyczy art. 5 ust. 1. Projekt rezygnuje z nieostrego „potwierdzenia daty okazania” i wprowadza katalog form: akt notarialny, formę pisemną z urzędowym poświadczeniem daty przez notariusza, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, formę pisemną z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego ARiMR oraz formę elektroniczną. Dodane art. 4 ust. 4 i 5 przesądzają, kiedy umowę uznaje się za zawartą. Zmiana częściowo usuwa zarzut niespójności z konstrukcją daty pewnej i terminologią notarialną, choć dla umów długoterminowych nadal zasadne byłoby rozważenie silniejszej formy oraz powiązania jej z ujawnieniem prawa dzierżawy w księdze wieczystej. 

Pozytywnie należy ocenić doprecyzowanie protokołu wydania. Opis przedmiotu dzierżawy, w tym jego obszaru, stanu, budynków, urządzeń, inwentarza i zasiewów, ma być elementem obowiązkowym. Odmowa podpisania protokołu powinna zostać odnotowana w protokole albo odrębnym dokumencie. W takim przypadku druga strona może rozwiązać długoterminową umowę przed terminem, a krótkoterminową bez wypowiedzenia. W zakresie czynszu zachowano płatność do 31 października danego roku dzierżawnego, jeżeli strony nie postanowią inaczej, oraz możliwość obniżenia czynszu w razie nakładów zakłócających normalne korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Art. 9 wymaga przy tym pisemnej zgody dzierżawcy na nakłady wydzierżawiającego uzasadniające podwyższenie czynszu. 

Poddzierżawa, przeniesienie praw i zbycie nieruchomości 

Art. 14 zachowuje szczególne uprawnienie dzierżawcy długoterminowego do poddzierżawienia albo oddania do bezpłatnego używania, bez zgody wydzierżawiającego, nie więcej niż 25% przedmiotu dzierżawy. Warunki pozostają zasadniczo niezmienione: do końca umowy musi pozostać więcej niż 3 lata, czynność ma być podyktowana względami prawidłowej gospodarki, a dzierżawcy ma pozostawać nie więcej niż 5 lat do wieku emerytalnego. Jest to świadome odstępstwo od modelu kodeksowego, uzasadnione funkcją sukcesyjno-gospodarczą prawa rolnego. 

Największa zmiana dotyczy art. 15. Projekt grudniowy dopuszczał w określonych sytuacjach przeniesienie praw i obowiązków z długoterminowej umowy bez zgody wydzierżawiającego. Wersja czerwcowa odchodzi od tej konstrukcji: przeniesienie ma być możliwe tylko za pisemną zgodą wydzierżawiającego i tylko przy umowie długoterminowej. Usuwa to najpoważniejszy zarzut cywilistyczny, tj. ingerencję w swobodę doboru kontrahenta i obejście zasad przejęcia długu. Utrzymano natomiast solidarną odpowiedzialność dotychczasowego dzierżawcy i osoby trzeciej za wcześniejsze zobowiązania. 

Uproszczono także art. 17. W razie zbycia przedmiotu dzierżawy nabywca po prostu wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Zrezygnowano z prawa nabywcy do wcześniejszego rozwiązania określonych umów krótkoterminowych. Wzmacnia to ochronę dzierżawcy, ale zwiększa znaczenie transparentności obrotu. Bez ujawnienia dzierżawy w księdze wieczystej nabywca może wejść w stosunek prawny trudny do ustalenia przed nabyciem nieruchomości. Nadal potrzebna jest więc koordynacja z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i mechanizmami jawności obrotu. 

Sukcesja po śmierci dzierżawcy i rozwiązanie umowy 

Art. 18 został wyraźnie rozbudowany. Osoba bliska, pozostająca z dzierżawcą we wspólnym gospodarstwie domowym, może wstąpić w jego prawa i obowiązki, przy czym termin na złożenie oświadczeń wydłużono z miesiąca do 3 miesięcy. Projekt określa treść oświadczeń, wprowadza klauzulę o odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie, wskazuje dzień wstąpienia w stosunek prawny oraz reguluje konkurencję kilku osób bliskich. Jeżeli kilka osób złoży oświadczenia, wybiera wydzierżawiający; brak wyboru w terminie 14 dni oznacza wstąpienie wszystkich uprawnionych. To rozwiązanie pełniejsze niż poprzednio, choć wielość następców może w praktyce utrudniać wykonywanie umowy. 

Rozdział 5 czytelniej rozdziela umowy długoterminowe i krótkoterminowe. Długoterminowa umowa co do zasady wygasa z upływem okresu, na który została zawarta, i nie może być wypowiedziana, poza wyraźnie wskazanymi przypadkami. Część przesłanek powoduje skutek natychmiastowy, a część odsyła do rocznego wypowiedzenia na 31 marca albo 31 października roku następnego. Krótkoterminowa umowa może być wypowiedziana najwcześniej po 2 latach od zawarcia, na rok naprzód, chyba że strony postanowią inaczej. Projekt rozbudowuje też przepisy przejściowe i dodaje zmianę ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, uwzględniającą dzierżawę rolniczą w reżimie prawa pierwokupu po co najmniej 3 latach wykonywania umowy. 

Wnioski 

Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej w wersji z 9 czerwca 2026 r. usuwa część najpoważniejszych problemów projektu grudniowego. Po pierwsze, porządkuje regulację formy umowy i daty jej zawarcia. Po drugie, rezygnuje z najbardziej kontrowersyjnego mechanizmu przeniesienia praw i obowiązków dzierżawcy bez zgody wydzierżawiającego. Po trzecie, doprecyzowuje sukcesję po śmierci dzierżawcy. Po czwarte, czytelniej rozdziela reżim rozwiązywania umów długoterminowych i krótkoterminowych. 

Nie oznacza to jednak, że projekt jest wolny od ryzyk. Nadal warto rozważyć wzmocnienie formy umów długoterminowych i powiązanie jej z ujawnieniem prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Doprecyzowania wymaga również status umów bezczynszowych, aby uniknąć zacierania granicy między dzierżawą rolniczą a użyczeniem. W przypadku art. 17 potrzebna jest dalsza koordynacja z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i ochrona transparentności obrotu. W art. 18 warto rozważyć skutki wstąpienia kilku osób bliskich oraz wpływ tej wielości na wykonywanie obowiązków dzierżawcy. 

Czerwcowy projekt jest więc bardziej spójny i dojrzalszy legislacyjnie niż projekt z 30 grudnia 2025 r., ale nadal wymaga dopracowania w punktach, w których stabilizacja stosunku dzierżawy rolnej zderza się z bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami i klasycznymi konstrukcjami prawa zobowiązań.