„Okazyjny” zakup nieruchomości od podmiotów zagrożonych niewypłacalnością

„Okazyjne” nabycie nieruchomości niejednokrotnie obarczone jest niemałym ryzykiem. Zdarza się bowiem, że podmioty borykające się z problemami finansowymi, czy też realnie zagrożone niewypłacalnością, chcąc ratować swą trudną sytuację, decydują się na sprzedaż wartościowych składników majątku, a często nie zdają sobie sprawy z konsekwencji swych działań lub nie informują o nich nabywców. O czym należy pamiętać, decydując się na nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie czy też na preferencyjnych warunkach? Jakim ryzykiem obarczone jest nabycie nieruchomości od osób niewypłacalnych lub też zagrożonych niewypłacalnością?

***

Analizując kwestie związane z ryzykiem, jakie niesie za sobą okazyjne nabycie nieruchomości od osób borykających się z problemami finansowymi lub zagrożonych niewypłacalnością, na wstępie niewątpliwie należy przybliżyć problematykę rozporządzania majątkiem na „przedpolu upadłości”. Dłużnicy, mając przed sobą perspektywę otwarcia wobec nich postępowania upadłościowego, chcąc zaspokoić wierzycieli, często decydują się na podejmowanie działań mających na celu poprawę (niekiedy jedynie pozorną i chwilową) ich sytuacji finansowej.

Ustawodawca, mając na względzie interesy wierzycieli, przygotował liczne narzędzia pozwalające na ich zabezpieczenie. Warto jednak podkreślić, że dostępne rozwiązania prawne nie zawsze są korzystne dla nabywców składników majątku dłużnika. Mowa tu w szczególności o przepisach prawa upadłościowego, które pozwalają na uznanie dokonanych przez dłużnika czynności za bezskuteczne. Bezskuteczność dokonanych czynności może zostać stwierdzona zarówno z mocy prawa, jak i poprzez wydanie stosownego orzeczenia sądowego.

Prawo upadłościowe przewiduje kilka przypadków, w których dokonane czynności mogą zostać uznane za bezskuteczne względem masy upadłości. Mowa tu o:

I. uznaniu czynności za bezskuteczne z mocy samego prawa (na podstawie art. 125, art. 127 oraz art. 128a ustawy Prawo upadłościowe);
II. uznaniu czynności za bezskuteczne z mocy uznania ich za takie przez sędziego komisarza działającego na wniosek lub z urzędu (art. 128, 129, 130, 130a ustawy Prawo upadłościowe);
III. uznaniu czynności za bezskuteczne w wyniku ich zaskarżenia do sądu, z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu wydanego w procesie (art. 527 Kodeksu cywilnego w związku z art. 132 ustawy Prawo upadłościowe).

Przepisy ustawy Prawo upadłościowe mają na celu ochronę masy upadłości przed działaniami, które mogłyby zaszkodzić wierzycielom. Artykuł 127 ww. ustawy stanowi, że czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu roku przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości są bezskuteczne w stosunku do masy upadłości, jeśli były nieodpłatne lub ich wartość rażąco przewyższała wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego.

Z kolei artykuł 128 ustawy Prawo upadłościowe rozszerza te przepisy na transakcje zawarte pomiędzy upadłym a jego małżonkiem, krewnymi lub osobami bliskimi w ciągu sześciu miesięcy przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości, które mogą być uznane za bezskuteczne, chyba że druga strona wykaże brak pokrzywdzenia wierzycieli. Przepis ten stosuje się również do transakcji między spółkami powiązanymi, w których upadły lub osoby z nim związane pełnią funkcje zarządcze lub są wspólnikami. W ten sposób przepisy te mają na celu zapobieganie działaniom, które mogłyby zaszkodzić interesom wierzycieli, poprzez uznanie za bezskuteczne niektórych transakcji dokonanych przez upadłego, zawartych z osobami lub podmiotami powiązanymi.

Uznanie czynności dokonanej przez upadłego polegającej na zbyciu nieruchomości za bezskuteczną niesie za sobą poważne konsekwencje dla nabywcy nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ustawy Prawo upadłościowe, jeżeli czynność dokonana przez upadłego jest bezskuteczna z mocy prawa lub została uznana za bezskuteczną, to, co wskutek tej czynności ubyło z majątku upadłego lub do niego nie weszło, podlega przekazaniu do masy upadłościowej. W praktyce oznacza to zatem, że nabywca nieruchomości jest zobowiązany do jej zwrotu syndykowi.

Przekazanie nabytego mienia powinno nastąpić w naturze. Jeśli jednak jest to niemożliwe, na przykład z uwagi na jego sprzedaż lub zniszczenie, nabywca musi wpłacić do masy równowartość nieruchomości w pieniądzu. W przypadku niewykonania tego obowiązku syndyk może wystąpić z powództwem i zażądać nakazania zwrotu nieruchomości. Sąd może również zabezpieczyć powództwo przez ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości.

Zwrot zakupionej nieruchomości może stanowić znaczny problem, zwłaszcza jeśli od chwili zakupu poczyniono w związku z nią dalsze inwestycje lub jeżeli nieruchomość stała się na przykład częścią przedsiębiorstwa. Czy w takiej sytuacji obecny właściciel nieruchomości może uchronić się przed koniecznością jej zwrotu do masy upadłości?

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe za zgodą sędziego komisarza nabywca nieruchomości może zwolnić się z obowiązku przekazania do masy nabytego mienia. Może to nastąpić przez zapłatę różnicy między wartością świadczoną a wartością rynkową z dnia zawarcia umowy.

Proces zwrotu nieruchomości do masy upadłości oraz dochodzenie roszczeń przez nabywcę są skomplikowane i wymagają dokładnego przestrzegania przepisów prawa upadłościowego. Nabywca, który dokonał zwrotu nieruchomości, ma prawo dochodzić zwrotu świadczenia wzajemnego lub zgłosić swoją wierzytelność do masy upadłości. W momencie, gdy świadczenie wzajemne, np. zapłata za nieruchomość, znajduje się w masie upadłości oddzielnie od pozostałego majątku, winno być ono zwrócone nabywcy. W przypadku niemożności zwrotu takiego świadczenia, na przykład z uwagi na wcześniejsze wykorzystanie środków, nabywca nieruchomości może dochodzić swej wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Wierzytelność ta będzie zaspokajana zgodnie z kategoriami zaspokojenia wierzycieli określonymi przepisami prawa upadłościowego.

Mimo że w przypadku uznania zbycia nieruchomości za czynność bezskuteczną i zobowiązania do jej zwrotu do masy upadłości nabywca nieruchomości posiada możliwość zabezpieczenia swoich interesów, to należy pamiętać, że procedura postępowania upadłościowego często jest skomplikowana i czasochłonna. Zaspokajanie wierzycieli w postępowaniu upadłościowym następuje po czasie i w praktyce często bywa ono tylko częściowe.

*** 

W tym miejscu warto wskazać, że nie tylko przepisy prawa upadłościowego przewidują mechanizmy pozwalające na zabezpieczenie interesów wierzyciela, które niejednokrotnie stanowią ryzyko dla podmiotów nabywających nieruchomości od osób borykających się z problemami finansowymi lub zagrożonych niewypłacalnością.

Jedną z takich podstawowych instytucji prawa cywilnego jest skarga pauliańska (actio pauliana), będąca rodzajem powództwa, którego celem jest wyegzekwowanie od dłużnika należności na podstawie uznania przez sąd danej czynności prawnej dłużnika za bezskuteczną. Zgodnie z art. 527 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać uznania czynności prawnej dokonanej przez dłużnika za bezskuteczną względem niego, jeżeli czynność ta została dokonana z pokrzywdzeniem wierzyciela, a osoba trzecia (nabywca) wiedziała lub mogła się dowiedzieć o tym pokrzywdzeniu. Skarga pauliańska pozwala wierzycielowi na dochodzenie swoich roszczeń z majątku, który został wyprowadzony z majątku dłużnika na skutek czynności prawnej. Warto jednak zaznaczyć, że zagadnienie związane z wytoczeniem powództwa pauliańskiego jest niezwykle obszerne, a proces dochodzenia roszczeń na podstawie powyższego przepisu jest złożony i zasługuje on na uwagę w oddzielnym opracowaniu.

*** 

Analizując kwestie związane z ryzykiem, jakie stwarza okazyjne nabycie nieruchomości, niewątpliwie warto również poruszyć problematykę nabywania nieruchomości w toku postępowań egzekucyjnych. Dłużnicy, względem których prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, są także podmiotami zagrożonymi upadłością, co również niesie za sobą ryzyka dla potencjalnych nabywców nieruchomości mogące wpłynąć na opłacalność transakcji.

Zgodnie z art. 146 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe postępowanie egzekucyjne dotyczące majątku wchodzącego w skład masy upadłości wszczęte przed dniem ogłoszenia upadłości ulega zawieszeniu z dniem otwarcia postępowania, a umorzenie postępowania z mocy prawa następuje po uprawomocnieniu się postanowienia o ogłoszeniu upadłości. Ponadto po dniu ogłoszenia upadłości, w toku jego trwania, niedopuszczalne jest wszczynanie nowych postępowań egzekucyjnych. Co zatem następuje, jeśli w chwili ogłoszenia upadłości prowadzona była egzekucja z nieruchomości?

W ramach prowadzonych egzekucji z nieruchomości komornik przeprowadza licytację nieruchomości. Po jej zakończeniu (wyłonieniu zwycięzcy) sąd wydaje postanowienie w przedmiocie przybicia na rzecz oferenta, który podał najwyższą kwotę. Następnie następuje przysądzenie własności nieruchomości. Ogłoszenie upadłości względem dłużnika może nastąpić na różnych etapach postępowania egzekucyjnego. Jeżeli otwarcie postępowania nastąpiło przed prawomocnym przybiciem, postępowanie egzekucyjne zostaje zawieszone, a następnie umorzone. Wówczas uprawomocnienie się przybicia staje się niemożliwe, a sama nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji wchodzi w skład masy upadłości, która następnie w toku postępowania upadłościowego będzie zbywana. Inaczej wygląda sytuacja, jeżeli do otwarcia postępowania upadłościowego doszło po prawomocnym przybiciu. Zgodnie z art. 146 ust. 1 Prawa upadłościowego, jeżeli do otwarcia postępowania doszło na tym etapie prowadzonej egzekucji, następuje przysądzenie własności nieruchomości (jednak pod warunkiem wpłaty przez nabywcę w odpowiednim terminie ceny nabycia nieruchomości).

*** 

Kiedy nabywa się nieruchomość, niejednokrotnie trudno jest określić, czy jej zbywca jest podmiotem zagrożonym niewypłacalnością. Mimo iż zarówno na co dzień, jak i w chwili nabywania nieruchomości bazujemy na rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, często bez dokładnej analizy dokumentacji związanej z nieruchomością i bez zbadania jej stanu prawnego nie jesteśmy w stanie realnie oszacować ryzyka związanego z jej nabywaniem od danego podmiotu. Mając na uwadze powyższe, a w szczególności fakt, że samo nabycie nieruchomości to zazwyczaj dopiero początek dalszych inwestycji, należy podkreślić, jak istotne jest, aby przed jej zakupem szczegółowo zapoznać się z niezbędnymi dokumentami, poznać historię nieruchomości i podmiotu sprzedającego, w celu uniknięcia ponoszenia dodatkowych kosztów, w tym niejednokrotnie kosztów procesu. Ponadto rekomendujemy, aby przed podjęciem decyzji o zakupie dokładnie zapoznać się z sytuacją finansową sprzedawcy, korzystając z ogólnodostępnych rejestrów publicznych, takich jak Krajowy Rejestr Sądowy oraz Krajowy Rejestr Zadłużonych. Zawarte w nich informacje umożliwią ustalenie, czy wobec właściciela nieruchomości były prowadzone postępowania restrukturyzacyjne lub czy złożył on wniosek o ogłoszenie upadłości. Uzyskanie powyższych informacji jest szybkie i proste, a niejednokrotnie ułatwia zabezpieczenie interesu nabywcy.