Możliwość nabycia prawa własności nieruchomości przez dotychczasowego użytkownika wieczystego na podstawie ustawy z dnia 21 lipca 1997 roku o gospodarce nieruchomościami

Możliwość nabycia prawa własności nieruchomości przez dotychczasowego użytkownika wieczystego jest przewidziana w ustawie z dnia 21 lipca 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (z późniejszymi zmianami).  

Proces ten wymaga spełnienia określonych warunków oraz przejścia przez kilka etapów formalnych. 

Pierwszym krokiem w procesie nabycia prawa własności nieruchomości jest złożenie wniosku przez użytkownika wieczystego przy czym warunkiem koniecznym jest to aby nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste co najmniej 10 lat wcześniej. 

Pozytywne rozpatrzenie wniosku użytkownika wieczystego o nabycie nieruchomości ma charakter uznaniowy tj. właściciel nieruchomości (Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego) może według własnego uznania  decydować czy zgodzić się na sprzedaż nieruchomości czy nie (i to nawet wtedy jeśli wszystkie warunki do sprzedaży nieruchomości zostały spełnione). 

 Sprzedaż nieruchomości użytkownikowi wieczystemu wymaga także uprzedniej zgody: 

• wojewody – w przypadku gdy nieruchomości jest własnością Skarb Państwa 

• rady lub sejmiku – w przypadku gdy nieruchomości jest własnością jednostki samorządu terytorialnego. 

Szczegółowe wytyczne sprzedaży 

Wojewoda (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) albo rada lub sejmik (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego) ustalają szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, kierując się w szczególności: 

• potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym, w tym potrzebą zapewnienia rezerw terenów na realizację celów publicznych i pod budownictwo mieszkaniowe 

• ładem przestrzennym 

• racjonalnością ekonomiczną 

• stanem realizacji postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w tym celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. 

• okresem pozostałym do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste 

• potencjałem inwestycyjnym nieruchomości gruntowej na potrzeby realizacji celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej 

Umowa sprzedaży i cena 

Nabycie prawa własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego następuje – w drodze bezprzetargowej – na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego a z dniem zawarcia umowy sprzedaży ustanowione prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa.  

Cena nabycia nieruchomości przez użytkownika wieczystego uzależniona jest od tego czy na danej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza: 

• w przypadku nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, cena ta nie może być niższa niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży jednak nie wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży 

• w przypadku nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, cenę ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Dodatkowo użytkownik wieczysty może uzyskać bonifikatę na podstawie stosownego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku 

Cena nabycia nieruchomości może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat, przy czym  w takim przypadku: 

• pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty w terminach ustalonych przez strony w umowie 

• rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega stosownemu oprocentowaniu 

• wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy(użytkownika wieczystego) podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki 

Pomoc publiczna i ograniczenia unijne 

W przypadku nieruchomości gruntowych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej nabycie prawa własności może wiązać się z udzieleniem pomocy publicznej. Wartość tej pomocy odpowiada różnicy między wartością nieruchomości a ceną zapłaconą przez nabywcę. Pomoc publiczna podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis. W przypadku przekroczenia limitu, konieczna jest dopłata do wartości nieruchomości. 

Korzyści z nabycia prawa własności przez użytkownika wieczystego 

• eliminacja opłat za użytkowanie wieczyste – dotychczasowy użytkownik wieczysty unika konieczności ponoszenia corocznych opłat 

• większa swoboda dysponowania nieruchomością – prawo własności umożliwia swobodniejsze zarządzanie nieruchomością 

• długofalowa stabilizacja prawna i ekonomiczna zwłaszcza w kontekście inwestycyjnym