Co sprawdzić przed zawarciem umowy z deweloperem?

Zakup nieruchomości od dewelopera to dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Dlatego kluczowe jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty prawne związane z inwestycją. Co jednak zrobić, gdy deweloper twierdzi, że przepisy tzw. ustawy deweloperskiej, tj. przepisy Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie znajdują zastosowania do realizowanej przez niego inwestycji? 

Poniżej przedstawiono najważniejsze kwestie, które należy sprawdzić w takiej sytuacji. 

Zgodnie z ustawą deweloperską przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3 ustawy deweloperskiej, obejmujący w szczególności: 

• budowę lub przebudowę;
• czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, oraz
• czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.

Definicja ta obejmuje wszystkie etapy realizacji inwestycji – od projektowania, przez budowę, aż po sprzedaż. Jeśli inwestycja spełnia kryteria zawarte w powyższej definicji, co do zasady powinna być objęta przepisami ustawy deweloperskiej. 

Są sytuacje, w których ustawa faktycznie nie ma zastosowania lub znajduje zastosowanie w ograniczonym, wąskim zakresie, np. gdy deweloper sprzedaje nieruchomość po zakończeniu budowy i dopuszczeniu do użytkowania. Warto jednak zachować czujność, ponieważ zdarza się, że deweloperzy, chcąc uniknąć obwarowań, jakie wynikają dla nich z przepisów ustawy deweloperskiej, w tym: konieczności zakładania rachunków powierniczych, odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, podpisują umowy sprzeczne z postanowieniami ustawy, zawierając przykładowo umowy przedwstępne zamiast umów deweloperskich.  

Obejście przepisów ustawy może nawet prowadzić do unieważnienia transakcji, ponieważ zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu jej obejście jest nieważna. 

Z kolei brak zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej oznacza dla nabywcy znacznie mniejszą ochronę prawną, w tym: 

• brak rachunku powierniczego, który zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców, 
• brak ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który może zwrócić wpłaty w razie upadłości dewelopera, 
• brak szczegółowych obowiązków informacyjnych ze strony dewelopera, które mają na celu zapewnić nabywcy odpowiedni zasób informacji na temat realizowanego przedsięwzięcia i umożliwić podjęcie rozsądnej decyzji w przedmiocie zakupu.  

Z uwagi na powyższe, jeśli deweloper realizuje inwestycję budowlaną poza reżimem ustawy, konieczne jest przeprowadzenie szczegółowej analizy prawnej, która pozwoli na zidentyfikowanie potencjalnych ryzyk. 

Jednym z kluczowych elementów, który powinien zostać sprawdzony przez nabywcę przed podpisaniem umowy z deweloperem, jest to, czy inwestycja rzeczywiście nie spełnia kryteriów określonych w definicji przedsięwzięcia deweloperskiego i dlaczego deweloper twierdzi, że ustawa deweloperska nie ma w jego przypadku zastosowania.  

W tym celu należy przeanalizować między innymi: 

1. treść zawieranej z deweloperem umowy i zakres zobowiązań po stronie dewelopera – jeżeli treścią takiego zobowiązania jest wybudowanie przez dewelopera budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy, z dużym prawdopodobieństwem przepisy ustawy deweloperskiej znajdą do niego zastosowanie. 
2. wydane na rzecz dewelopera decyzje administracyjne, pozwalające na ustalenie, czy inwestycja jest zakończona, a deweloper uzyskał już pozwolenie na jej użytkowanie. 

W innym wypadku nabywca ryzykuje nie tylko to, że nie ochronią go w pełni przepisy ustawy deweloperskiej, lecz również, że zawarta przez niego umowa może zostać uznana za nieważną w całości lub w odpowiedniej części. Z kolei w przypadku uznania umowy za nieważną w całości powstanie konieczność dokonania wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami umowy, tj. zwrotu na rzecz nabywcy uiszczonych przez niego świadczeń, co może wiązać się dla nabywcy nie tylko z ryzykiem poniesienia dodatkowych kosztów, lecz również z brakiem gwarancji wypłacalności po stronie dewelopera.  

Reasumując: brak zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej przez dewelopera, od którego nabywca kupuje nieruchomość, nie zawsze oznacza obejście przepisów ustawy i ryzyko po stronie nabywcy, ale wymaga od nabywcy większej uwagi. Przed podpisaniem umowy warto szczegółowo przeanalizować jej treść, dokumentację inwestycji i wiarygodność dewelopera, aby uniknąć ryzyka nieważności transakcji lub niekorzystnego ukształtowania sytuacji prawnej nabywcy. 

Kwestia konsekwencji naruszenia przepisów ustawy deweloperskiej z punktu widzenia sankcji nieważności, w tym relacja pomiędzy przepisem art. 58 Kodeksu cywilnego a przepisem art. 42 ustawy deweloperskiej, będzie przedmiotem rozważań w kolejnej publikacji.