Co inwestor powinien wiedzieć o zintegrowanym planie inwestycyjnym?

Realizacja każdej inwestycji wymaga odpowiedniego otoczenia – zarówno faktycznego, jak i prawnego. Żadna inwestycja nie powstaje w próżni. Każda w mniejszym lub większym stopniu oddziałuje na obraz najbliższego sąsiedztwa, dzielnicy czy miasta, a także na jakość życia jego mieszkańców. Odpowiedzią na tę potrzebę jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), czyli narzędzie stworzone z myślą o dialogu między inwestorem a miastem. Czym jest ZPI, jak wygląda procedura jego uchwalenia i na co inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę? 

ZPI jako szczególny rodzaj planu miejscowego 

Zintegrowane plany inwestycyjne są szczególnym rodzajem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –  mają taką samą rangę aktu prawa miejscowego, mogą obejmować inwestycję niezależnie od jej funkcji (mieszkaniowej, usługowej, przemysłowej lub innej) i są uchwalane przez radę gminy. Mogą wejść w życie zarówno na terenach nieobjętych planem miejscowym, jak i tam, gdzie plan już obowiązuje. Podobnie jak inne plany miejscowe, postanowienia ZPI muszą być zgodne z ustaleniami planów ogólnych (lub studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) oraz uwzględniać politykę przestrzenną gminy. Uchwalanie ZPI jest możliwe od 24 września 2023 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.  

Jednocześnie ZPI różni się od „zwykłego” planu miejscowego w kilku istotnych aspektach: jest dedykowany konkretnej inwestycji (uchwalany zawsze dla terenu inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej), procedurę jego uchwalenia inicjuje inwestor, a jej istotnym elementem jest zawarcie umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą. Procedura ZPI istotnie ogranicza też koszty prac planistycznych po stronie gminy.  

Wniosek inwestora – pierwszy i kluczowy krok 

Procedurę ZPI rozpoczyna formalnie składany przez inwestora wniosek, a przepisy formułują wyraźne i konkretne wymogi co do jego treści. Koniecznym załącznikiem do wniosku jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego – i to jest kluczowe, ponieważ nie chodzi o założenia czy koncepcję, lecz o dokument spełniający zasadniczo wszystkie przewidziane prawem wymogi stawiane miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.  

Oznacza to, że już na tym etapie inwestor musi dysponować dokumentem składającym się z części tekstowej i części graficznej, sporządzonym przez osobę uprawnioną w myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, spełniającym wymogi rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu planu zagospodarowania przestrzennego – zawierającym m.in. planowane przeznaczenie terenów, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu dla inwestycji głównej i uzupełniającej. Koszt przygotowania tej dokumentacji ponosi inwestor, co stanowi wyjątek od zasady obciążającej budżet gminy kosztami sporządzenia planu miejscowego.  

Warto już tutaj dostrzec pierwsze wyzwanie: inwestor przygotowując wniosek (co jest procedurą czaso- i kosztochłonną) nie wie jeszcze, czy planowana inwestycja główna i uzupełniająca wpisują się w kierunek rozwoju i potrzeby miasta. Dlatego dobrą praktyką są fakultatywne, przedwnioskowe konsultacje z miastem, dotyczące założeń obu inwestycji – taki „etap przedwnioskowy” przewiduje wprost m.in. Warszawa.  

Negocjacje sercem całej procedury 

Na podstawie złożonego wniosku rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI, co otwiera etap negocjacji w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Negocjacje prowadzone są przy udziale osoby wyznaczonej przez radę gminy i nie stanowią procedury regulowanej ustawą ani procedury administracyjnej.  

To właśnie w toku negocjacji wypracowywane są szczegóły współpracy między gminą a inwestorem, w tym ewentualne zmiany ZPI w stosunku do złożonego projektu, zasady realizacji inwestycji uzupełniającej (kto ją finansuje i w jakiej proporcji), zobowiązanie inwestora do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz gminy czy kwestie pozostałych kosztów procedury ZPI.  

Nowe zasady – większa transparentność negocjacji 

W dniu 27 stycznia 2026 r. weszły w życie przepisy uprawniające radę gminy do ustalenia w formie uchwały – stanowiącej akt prawa miejscowego – zasad określania postanowień umów urbanistycznych. Intencją zmian jest wprowadzenie transparentności procesu negocjowania umowy urbanistycznej oraz skrócenie czasu trwania negocjacji dzięki ustaleniu jasnych reguł. Taka uchwała może m.in. precyzować zasady określania zobowiązań inwestora – nie tylko tych wymienionych wprost w ustawie, ale również dotyczących sfery umownej, np. preferowanego przez gminę sposobu zabezpieczenia wykonania obowiązków. Co istotne, możliwe jest zróżnicowanie tych zasad w zależności od parametrów zamierzenia inwestycyjnego – procedura ZPI może bowiem obejmować zarówno pojedynczy budynek mieszkalny, jak i osiedle, halę produkcyjną czy centrum logistyczne.  

Od negocjacji do uchwalenia. Dalsze etapy procedury 

Po uzgodnieniu treści projektu umowy urbanistycznej i projektu ZPI to gmina wprowadza uzgodnione zmiany, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, przesyła projekt ZPI do opinii i uzgodnień oraz rozpoczyna konsultacje społeczne. Każdy zainteresowany może brać udział w konsultacjach, które obejmują co najmniej możliwość składania uwag do projektu ZPI. Po zakończeniu tego etapu gmina wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i uzgodnień oraz sporządza raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych.  

Dopiero po zakończeniu tych etapów zawierana jest umowa urbanistyczna, do której załącznikiem jest ZPI. Po jej zawarciu wójt, burmistrz lub prezydent miasta przedstawia radzie gminy projekt ZPI wraz z raportem z konsultacji społecznych.  

Rada gminy ma ostatnie słowo 

Rada gminy nie jest w żaden sposób zobowiązana do uchwalenia przedłożonego jej projektu ZPI. Nie może też wnieść bezpośrednio poprawek do ZPI ani do umowy urbanistycznej, jednak może podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek – w takim przypadku odpowiednie etapy procedury powinny zostać powtórzone.  

Warto też podkreślić, że dopóki ZPI w brzmieniu stanowiącym załącznik do umowy urbanistycznej nie zostanie uchwalony, umowa urbanistyczna – a wraz z nią zobowiązania inwestora – nie wchodzi w życie.  

ZPI. Narzędzie z potencjałem, wymagające dobrego przygotowania 

Zintegrowane plany inwestycyjne stanowią wartościowe narzędzie w polskim systemie planowania przestrzennego, które pozwala na wypracowanie rozwiązań korzystnych dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Procedura ZPI, mimo że wymaga od inwestora znacznego zaangażowania już na etapie przygotowania wniosku, oferuje w zamian możliwość aktywnego kształtowania ram prawnych planowanej inwestycji oraz transparentne zasady współpracy z gminą. Z perspektywy gminy narzędzie to umożliwia pozyskanie inwestycji uzupełniających służących społeczności lokalnej przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów procedury planistycznej. Sukces tej procedury zależy jednak w dużej mierze od jakości dialogu prowadzonego na każdym jej etapie – i właśnie dlatego warto podejść do niej z dobrym prawnym przygotowaniem.