Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego po nowelizacji Prawa budowlanego

Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego

Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części) może polegać albo na użytkowaniu legalnie wybudowanego obiektu objętego obowiązkiem dokonania zgłoszenia lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę pomimo niedokonania zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy w trybie art. 54 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: pr. bud.) albo na użytkowaniu legalnie wybudowanego obiektu pomimo nieuzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wymaganej w przypadkach, o których mowa w art. 55 ust. 1 pr. bud. Administracyjnoprawne skutki takiego działania inwestora zostały w istotny sposób zmienione obowiązującą od dnia 19 września 2020 r. nowelizacją Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dokonaną Ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471 z późn. zm.).

Stan prawny przed dniem 19 września 2020 r.

Przed dniem 19 września 2020 r. przesłanką wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego było stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez stosownej zgody. Oznaczało to jednorazowość sankcji – przystąpienie do użytkowania jest bowiem określonym stanem faktycznym, polegającym na rozpoczęciu korzystania z obiektu lub jego części (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 czerwca 2020 r., sygn. akt II SA/Gl 1397/19). Utrzymywanie się stanu użytkowania obiektu czy też późniejsze zaprzestanie użytkowania pozostawało bez znaczenia dla omawianej sankcji, wynikającej z art. 57 ust. 7 pr. bud. (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r.).

Mechanizm „żółtej kartki” i wielokrotne kary za nielegalne użytkowanie obiektu

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 19 września 2020 r. problematyka nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego została uregulowana w art. 59i pr. bud. wprowadzającym mechanizm tzw. żółtej kartki oraz umożliwiającym wielokrotne nakładanie kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. Celem wprowadzonych zmian było takie ukształtowanie działań organu nadzoru budowlanego, by realnie zmierzały one do doprowadzenia do usunięcia stanu naruszania prawa. Obecnie stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez stosownej zgody powoduje pouczenie inwestora lub właściciela obiektu o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub o konieczności dokonania stosownego zawiadomienia (art. 59i ust. 1 i 2 pr. bud.). Po upływie 60 dni od dnia doręczenia pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy stan naruszenia prawa został usunięty czy też obiekt nadal jest użytkowany nielegalnie (art. 59i ust. 3 pr. bud.). Stwierdzenie nielegalnego użytkowania obiektu po upływie 60 dni od dnia doręczenia pouczenia obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania postanowienia wymierzającego karę za nielegalne użytkowanie obiektu (art. 59i ust. 3 i 4 pr. bud.). W odróżnieniu od poprzedniego stanu prawnego niekoniecznie będzie to jedyna kara z tego tytułu. Nieusunięcie stanu naruszenia prawa poprzez doprowadzenie do uzyskania stosownej zgody organu na użytkowanie obiektu budowlanego może być bowiem karane wielokrotnie. Organ nadzoru budowlanego zobligowany jest bowiem do sprawdzenia, po upływie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia wymierzającego pierwszą karę, czy stan nielegalnego użytkowania obiektu nadal się utrzymuje. Jeżeli tak, wydaje postanowienie nakładające kolejną karę (art. 59i ust. 5 i 6 pr. bud.). Następnie, w sytuacji utrzymywania się stanu nielegalnego użytkowania obiektu, organ nadzoru budowlanego może wymierzać kolejne kary, na mocy dalszych postanowień, przy czym każde kolejne postanowienie nie może być wydane wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedzającego je postanowienia (art. 59i ust. 7 pr. bud.). Ustawa nie przewiduje ograniczeń co do ilości wydawanych postanowień. Każde z nich jest zaskarżalne (art. 59i ust. 8 pr. bud.).

Wysokość kar nie została pozostawiona uznaniu organu nadzoru budowlanego. Stanowi ona iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika jego wielkości (art. 59i ust. 4 i 6 w zw. z art. 59f ust. 1 pr. bud.). Stawka opłaty jest stała i wynosi 500,00 zł (art. 59f ust. 2 pr. bud.), natomiast wartość pozostałych czynników podlega ustaleniu w oparciu o załącznik do ustawy (art. 59f ust. 3 pr. bud.). W przypadku wymierzenia pierwszej kary po doręczeniu inwestorowi lub właścicielowi pouczenia o konieczności uzyskania stosownej zgody organu na użytkowanie obiektu tak obliczona kara podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wymiar kolejnych kar podlega natomiast pięciokrotnemu podwyższeniu w stosunku do wyniku obliczeń zgodnych z wyżej wskazanym wzorem.

Zwrócić przy tym należy uwagę także na fakt, że w przypadku utrzymującego się stanu nielegalnego użytkowania dwie pierwsze kary wymierzane są najwcześniej po upływie odpowiednio 60 dni od dnia doręczenia pouczenia i 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wymierzeniu pierwszej z kar. Jednak trzecia i kolejne kary mogą być wymierzane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia. Zważywszy, że za moment wydania postanowienia uznaje się zaopatrzenie go przez organ we wszystkie prawem wymagane elementy (w tym opatrzenie go podpisem), a nie moment zakomunikowania stronie treści postanowienia poprzez jego doręczenie, to z perspektywy adresata postanowień wymierzających kolejne kary przepis ten może wprowadzać element niepewności co do jego sytuacji prawnej.

Podsumowanie

Reasumując, wskazać należy, że o ile do dnia 19 września 2020 r. sankcjonowane było jedynie nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, o tyle po tej dacie sankcjonowane jest użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części przy braku stosownej zgody organu. Wiąże się to z możliwością wielokrotnego nakładania na inwestora lub właściciela obiektu kar, których celem jest doprowadzenie do stanu, w którym obiekt użytkowany jest legalnie.