Samowola budowlana – uproszczona procedura legalizacyjna
Po nowelizacji ustawy Prawo budowlane z 2020 r. liczba zalegalizowanych obiektów budowlanych poszybowała w górę – według danych Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wzrosła z 527 w 2020 r. do 1208 w 2022 r. Można domniemywać, że duży wpływ miało na to wprowadzenie tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Nowe przepisy umożliwiają bowiem zalegalizowanie na mniej rygorystycznych warunkach ponad 20-letnich samowoli budowlanych bez konieczności ponoszenia dotkliwych sankcji.
Samowolą budowlaną jest każda budowa, która została zrealizowana bez wymaganej przepisami w dacie budowy decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Aktualnie możemy wyróżnić dwa tryby legalizacji samowoli budowlanej przewidziane przez ustawę Prawo budowlane (dalej: „p.b.”): tzw. zwykły tryb uregulowany w art. 48–49e oraz wprowadzony nowelizacją z 2020 r. tzw. uproszczony tryb wynikający z art. 49f–49i. Wysokie opłaty legalizacyjne, wymóg zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i obawa przed ewentualną decyzją o rozbiórce sprawiały, że właściciele nie podejmowali prób legalizacji. Uproszczona procedura miała zachęcić właścicieli samowolnie wybudowanych obiektów budowlanych do uregulowania ich stanu prawnego i zwiększenia bezpieczeństwa.
Uproszczone postępowanie może mieć zastosowanie, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Termin „zakończenie budowy” jest nieostry i budzi wątpliwości interpretacyjne. Zgodnie z wyrokiem WSA w Rzeszowie, II SA/Rz 71/21: „(…) przez to pojęcie należy rozumieć doprowadzenie budowy do takiego stadium, w którym w przypadku legalnej budowy obowiązuje zawiadomienie o jej zakończeniu lub wystąpienie z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na jej użytkowanie”. Należy zatem uznać, że wszelkiego rodzaju roboty budowlane wykonane po tym momencie nie powinny przerywać 20-letniego biegu. Obiekt budowlany, od którego zakończenia budowy minęło ponad 20 lat, może przecież wymagać remontu albo wymiany stolarki okiennej. Należy jednak pamiętać, iż wszystkie roboty budowlane, które zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia robót budowlanych lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, będą traktowane jako osobna samowola budowlana.
Ustawodawca przewidział dwie sytuacje, w przypadku których przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest niemożliwe:
– 20-letni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy w postępowaniu legalizacyjnym „zwykłym” (art. 49f ust. 5 p.b.),
– decyzję o nakazie rozbiórki wydano przed dniem wejścia w życie Ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, tj. przed dniem 19 września 2020 r. (art. 32 ww. ustawy).
W tym miejscu warto nadmienić, iż w orzecznictwie utrwalił się pogląd, zgodnie z którym uproszczone postępowanie legalizacyjne może być wszczęte jako odrębna sprawa, niezależnie od toczącego się „zwykłego” postępowania legalizacyjnego, co zostało również potwierdzone w wyroku NSA z dnia 14 marca 2023 r., II OSK 2857/21: „Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe rozumienie treści przepisów art. 25 i art. 32 ustawy nowelizującej wskazuje, że w stosunku do obiektów budowlanych, co do których wszczęto postępowanie legalizacyjne na podstawie dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego, ale nie wydano decyzji o nakazie rozbiórki, możliwe jest zastosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o jakim mowa w art. 49f Prawa budowlanego. Zauważyć trzeba, że prezentowana przez organy nadzoru odmienna wykładnia wymienionych przepisów prowadziłaby do nieuzasadnionego ograniczenia nowej regulacji z artykułu 49f Prawa budowlanego, podczas gdy celem wprowadzonych przez ustawodawcę rozwiązań było niewątpliwie jak najszersze uporządkowanie starych samowoli budowlanych”.
Po wszczęciu postępowania przez organ nadzoru sama procedura ulega uproszczeniu względem „zwykłego” trybu z art. 48 p.b., co powinno przełożyć się również na krótszy czas rozpatrywania danej sprawy. Po wszczęciu postępowania organ nadzoru w drodze postanowienia nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni. Do dokumentów tych należą: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (druk PB-5), geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego, a także ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Właściciel obiektu legalizowanego w trybie uproszczonym zwolniony jest z obowiązku ponoszenia wysokiej opłaty legalizacyjnej, która w postępowaniu w trybie art. 48 p.b. wynosi np. dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego 50 tys. zł, a dla budynku gospodarczego i garażowego 25 tys. zł. W trybie uproszczonym organ nadzoru nie jest również uprawniony do badania zgodności inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca uzasadnia to tym, iż procedura planistyczna dotycząca aktualnie obowiązujących planów miejscowych wymaga uprzedniego geodezyjnego zinwentaryzowania terenów objętych planem. Założono, że jeżeli organy nadzoru nie podjęły działań celem uregulowania statusu prawnego nieruchomości powstałych samowolnie, a które winny być ujawnione w następstwie inwentaryzacji geodezyjnej, to można przyjąć, że ich istnienie nie koliduje z przyjętą przez gminy polityką przestrzenną.
Działania organu nadzoru budowlanego ograniczają się jedynie do sprawdzenia kompletności dokumentów legalizacyjnych oraz tego, czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu zgodnie z jego dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Spełnienie powyższych warunków stanowi podstawę do wydania decyzji legalizacyjnej. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę do użytkowania obiektu budowlanego.
Rozbiórka w ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest możliwa jedynie w przypadku niewykonania obowiązku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie lub nieusunięcia braków w tych dokumentach w wyznaczonym terminie, a także w przypadku, gdy z przedłożonej ekspertyzy technicznej wynikać będzie, iż stan techniczny budynku stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi i nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.